金陵科技学院物业管理办法（试行）

第一章 总 则

为规范学校物业管理工作，保障教学、科研工作的顺利进行，营造清洁、优美、安全的校园环境，根据国务院《物业管理条例》（2016年修订）和省市有关物业管理规定，结合学校实际，特制定本办法。

第一条 本办法所称物业，是指学校实行物业管理的公共建筑物及其附属建筑物、公共设施、周边附属场地等。

第二条 本办法所称物业管理，是指学校通过选聘物业管理单位，由学校和物业管理单位按照物业管理服务合同约定，对学校公共建筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 学校通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理单位。

第四条 学校教学、科研、办公和学生生活等公共建筑及其附属建筑和设施设备、园林绿化、道路均须按本办法的规定统一实行物业管理。

第五条 学校凡涉及物业管理的各项活动，必须遵守本办法的规定。

第二章 物业管理监管机构

第六条 学校是校内所有物业管理的唯一业主，后勤管理处代表学校对物业管理单位、学生工作部（处）对物业管理单位（学生宿舍）、保卫部（处）对物业管理单位（包括学生宿舍）的管理活动行使监督管理职责，享有《物业管理条例》等法律法规赋予业主的相应权利，履行相应义务。

第七条 后勤管理处职责

(一)会同设备处开展物业管理单位的招投标组织工作，代表学校与选聘的物业管理单位签订物业管理服务合同，并根据管理情况决定是否解聘物业管理单位。

(二)负责物业管理的日常监督管理工作，监督和检查物业管理单位履行物业管理服务合同情况。

(三)及时了解物业使用人对物业管理的意见、建议，受理物业管理活动中的投诉事宜。

(四)组织相关部门、物业使用人、师生定期对物业管理单位进行考核。

(五)协调物业维修工作，监督和检查物业管理单位的维修情况。

(六)负责物业管理费用的审核、支付。

(七)负责制定、修改物业管理设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等有关物业管理方面的规章制度。

第八条 学生工作部（处）职责

(一)会同设备处开展物业（学生宿舍）管理单位的招投标组织工作，代表学校与选聘的物业（学生宿舍）管理单位签订物业管理服务合同，并视物业（学生宿舍）管理单位的管理情况决定是否解聘物业（学生宿舍）管理单位。

(二)负责物业（学生宿舍）管理的日常监督管理工作，监督和检查物业（学生宿舍）管理单位履行物业管理服务合同情况。

(三)及时了解学生对物业（学生宿舍）管理的意见、建议，受理物业（学生宿舍）管理活动中的投诉事宜。

(四)组织相关部门、师生定期对物业（学生宿舍）管理单位进行考核。

(五)协调物业（学生宿舍）维修工作，监督和检查物业（学生宿舍）管理单位的维修情况。

(六)负责物业（学生宿舍）管理费用的审核、支付。

(七)负责制定、修改物业（学生宿舍）管理设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等有关物业（学生宿舍）管理方面的规章制度。

第九条 保卫部（处）职责

履行指导、监督各物业管理单位在消防安全和公共秩序维护管理方面的工作，监督物业管理单位处理物业管理区域内违反学校规定、违反物业管理规定的事宜。配备消防器材，处置各类安全事故，协助公安部门为安全事故提供法律和事实依据。

第十条 基建处职责

履行协调、督促承建单位在质量保证期内对所承建建筑物或设施进行维修保养的职责，履行对建筑物本体结构进行大修、中修，编列预算的职责。

办理物业交付使用手续时，基建处应当向后勤管理处移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件。

(四)物业管理所必需的其他资料。

第十一条 设备处职责

会同后勤管理处、学生工作部（处）负责物业管理单位、物业（学生宿舍）管理单位的政府采购招标工作。

第三章 物业管理单位

第十二条 在学校从事物业管理的单位（不包括后勤实业总公司），必须具有独立法人和取得从事物业管理活动的相应资质。

第十三条 从事物业管理与服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第十四条 物业管理单位可以聘请专业单位承担设施设备维修维护、清洁卫生、园林养护、秩序维护等专项服务，但不得将该物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或个人。

第十五条 物业管理单位必须遵守国家法律法规和学校的各项规章制度。

第十六条 物业管理单位享有根据有关法律法规规定和合同约定的管理权利。物业使用人应遵守物业管理单位为做好相关区域物业管理工作而制定的各项管理规定。

第四章 单位入驻

第十七条 任何单位入驻学校前，必须填报《金陵科技学院房屋使用申请表》（详见附表1），经相关部门审批同意后，将该申请表交后勤管理处审核，后勤管理处审核后交物业管理单位办理入驻手续。

第十八条 物业管理单位收到后勤管理处审批同意的申请表后，要做好相关登记备案工作，并将房间钥匙发放给申请单位。

第五章 物业的装修改造

第十九条 任何单位对房间进行装修改造前，必须填报《金陵科技学院房屋装修改造申请表》（详见附表2），经相关部门审批同意后，将该申请表交后勤管理处审核，后勤管理处审核后交物业管理单位办理装修改造登记备案手续。

第二十条 装修改造施工单位进场施工前需向物业管理单位缴纳1000元施工管理保证金。

第二十一条 装修改造施工过程中对物业造成损坏或出现管理问题，由物业管理单位责成装修改造施工单位及时整改，若施工单位未能按要求整改，物业管理单位必须按照业主要求在约定时间内自行完成整改，所产生的费用由物业管理单位从施工管理保证金中列支，不够的差额部分由物业管理单位与施工管理协商解决或自行解决。

第六章 物业的使用

第二十二条 物业属学校公共资源，除学校统一分配或规定，任何单位或个人不得擅自占用学校物业。

第二十三条 物业使用人不得对物业进行转租、转借。

第二十四条物业管理单位可享有物业管理用房使用权，物业管理单位不得超面积占用物业管理用房，管理用房必须用于物业管理活动，不得挪作它用。

第二十五条 任何单位和个人不得擅自改变物业用途。物业使用人如确需对物业进行装修，或确需安装可能改变物业外观的设施设备，必须事先书面报告后勤管理处，经后勤管理处审批同意后，在物业管理单位的指导、配合下实施。

第二十六条 物业使用人必须遵守学校和物业管理单位制定的各项管理规定，维护物业整洁。物业管理区域禁止饲养宠物、家禽，禁止不经批准随意设立各类永久性的设施。宣传广告、宣传横幅等必须经党委宣传部批准，并在所在区域内的物业管理单位办理相关手续后，方可张贴、悬挂。未经批准或未办理相关手续张贴悬挂的广告、横幅，物业管理单位有权根据学校规定对其进行撤除、清理。

第二十七条 除学校统一规划的商业经营网点外，禁止在物业管理区域内经营一切临时性或永久性的商业经营摊点；如需设置宣传或公益性的临时摊点（不超过24小时），须经后勤管理处批准，向所负责区域的物业管理单位提交书面报告，并办理相关手续。否则，物业管理单位有权根据学校规定对违规摊点进行撤除、清理。

第七章 消防安全及公共秩序管理

第二十八条物业管理区域内的消防安全和公共秩序管理由保卫部（处）统筹负责，物业使用人、物业管理单位必须遵守保卫部（处）制定的各项消防安全和治安管理规定。

第二十九条 物业管理区域内的消防器材由保卫部（处）统一配置，物业管理单位对所负责物业管理区域内的消防设施、消防器材负看护责任，定期检查，并做好记录。

物业管理单位要按照物业服务合同的约定，落实以下基本工作要求：建立消防管理制度，明确各级岗位的消防安全职责；消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并做好记录；确保消防设施设备能正常运行，可随时启用；保障疏散通道、安全出口、消防通道畅通；设有消防箱，备存紧急消防物资；按规定设消防控制室，24小时专人值守；采取多种形式加强消防安全教育；发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合公安消防部门的工作。

第三十条 物业管理单位应制定安全管理制度，专人负责，定期巡查。

第三十一条 物业管理区域内应禁止的行为：

(一)乱拉电线、乱接电源、私改线路。

(二)存放易燃、易爆和有害有毒物品。

(三)使用电饭煲、电炒锅、电热壶、电热杯、“热得快”、酒精炉、煤油炉、取暖器。

(四)焚烧废纸、垃圾，乱扔烟头。

第三十二条 各物业使用单位负有对本物业管理区域内的教职工或学生等进行安全教育、检查的责任。

第三十三条 物业管理单位应协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业管理单位应立即采取应急措施，并及时向保卫部（处）、后勤管理处报告。

第八章 物业维修管理

第三十四条 维修责任与范围

(一)保卫部（处）负责全校物业消防设施、设备的维修、保养和定期更换。

(二)信息化建设与管理中心负责全校通讯设施、设备、多媒体教室电脑、投影、幕布的维修、更换。

(三)设备处负责实验室仪器设备的维修、保养、更换。

(四)公共基础课部负责全校体育器械、器材、设备、设施的维修、保养、更换。

(五)学生工作部（处）负责与宿管单位签订的学生宿舍物业管理合同内约定的维修事项。

(六)后勤实业总公司负责与经营单位签订的经营管理合同内约定的维修事项。

(七)金科宾馆负责金科宾馆内外的零星维修事项。

(八)后勤管理处负责：1.水表、电表、给排水设备设施的维修、保养；2.学生宿舍洗浴系统日常维修；3.路面、路基的维修。4.空调的维修、保养；5.电热水器的维修、保养。6.电梯的报检、维修、保养。7.教室课桌椅的维修、保养。8.学生宿舍床具的维修、保养。9.排污管道、化粪池和隔油池的清疏。10.其他责任单位维修范围以外的项目、设施等。

第三十五条 维修费用

(一)第三十四条所提及的各职能部门的设备、设施专项维修费用，由各责任单位从有关专项经费中支付。

(二)学生工作部（处）管理的学生宿舍的零星维修费用，由学生工作部（处）从学生宿舍物业管理费中支付。

(三)后勤实业总公司管理的经营单位的零星维修费用，由经营主体从经营收入中支付。

(四)金科宾馆的零星维修费用，由金科宾馆从经营收入中支付。

(五)后勤管理处管理的公共建筑的零星维修费用，由后勤管理处从公共建筑物业管理费中支付。

(六)在质保期内的基建项目属质量问题且施工单位不维修的，由基建处从基建项目质保金中支付。

(七)上述以外的维修费用，由后勤管理处从年度维修费中支付。

第三十六条 报修程序及维修管理

(一)第三十四条所提及的设备、设施专项维修责任单位，需在设备设施醒目位置张贴故障报修电话。

(二)学生宿舍物业管理单位、公共建筑物业管理单位必须开通24小时报修电话并列出维修责任项目清单，在责任区域公告栏公布。

(三)学校成立后勤维修中心，开通24小时报修电话及微信报修服务。

(四)物业使用人可直接拨打各责任单位公布的报修电话进行报修，也可以拨打校后勤维修中心24小时报修电话或在微信报修平台提交报修信息，不属于后勤管理处维修责任范围的维修，后勤管理处将第一时间通知责任单位进行维修。

(五)凡报修后未得到及时维修的，可根据维修的不同类型，分别向各责任部门提出投诉。

(六)维修过程中发现的人为损坏问题，各维修主体可向责任人索赔。

第九章 物业服务收费

第三十七条 收费主体

物业服务的收费主体是学校财务处。

第三十八条 收费内容

物业管理区域内，供水、供电、供气、通信等使用费由相关职能部门依据相关规定向物业使用人收取。

第三十九条 后勤管理处与选聘的物业管理单位，学生工作部（处）与选聘的学生宿舍物业管理单位签订服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第四十条 未经后勤管理处、学生工作部（处）的委托和同意，物业管理单位不得在学校物业管理区域内提供物业服务合同之外的任何有偿服务项目。

第四十一条 物业管理单位应当按照国家有关规定和合同约定，保证物业服务质量。

第四十二条 如物业管理区域内发生偷盗、火灾等事故并造成损失，确属物业管理单位管理责任的，物业管理单位应根据合同约定进行赔偿。

第四十三条 后勤管理处、学生工作部（处）组织保卫部（处）、基建处、物业使用人，定期对物业管理单位的服务质量进行考核；后勤管理处负责物业管理单位，学生工作部（处）负责学生宿舍物业管理单位服务质量的日常考核工作。

第四十四条 后勤管理处、学生工作部（处）依据对物业管理单位服务质量的考核结果支付物业管理费用。

第四十五条 如物业使用人对物业管理单位、学生宿舍物业管理单位的服务质量不满意，要求重新选聘，可分别向后勤管理处、学生工作部（处）提出书面申请。后勤管理处、学生工作部（处）调查核实后，确属物业管理单位服务质量问题的，可根据合同约定，解除与该物业管理单位、学生宿舍物业管理单位的合同，重新组织招标选聘，原物业管理单位、学生宿舍物业管理单位2年内不得参与同一区域招标。

第四十六条 本办法自发布之日起实施，由后勤管理处负责解释。